20 jaar woningmarkt: Woningprijs in Amsterdam bijna verdrievoudigd

25 februari 2025

\De Nederlandse woningmarkt heeft zich in de afgelopen twintig jaar gekenmerkt door enorme prijsontwikkelingen. Sinds de oprichting van Calcasa, precies twintig jaar geleden, is de woningwaarde in Nederland fors toegenomen. Gedurende deze periode zijn er verschillende trends en economische invloeden geweest die de huizenprijzen hebben beïnvloed. Calcasa analyseerde de belangrijkste ontwikkelingen en factoren die hieraan hebben bijgedragen. Daarnaast wordt een vergelijking gemaakt tussen de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van die in andere Europese landen.

Historische prijsontwikkeling

Begin 2005 bedroeg de gemiddelde woningwaarde in Nederland ongeveer 231.000 euro. Twintig jaar later is de woningwaarde opgelopen naar 509.000 euro, meer dan een verdubbeling. Deze waardeontwikkeling is niet lineair verlopen en werd beïnvloed door zowel economische pieken als verschillende crises. De kredietcrisis van 2008-2013 zorgde voor een daling van de woningprijzen met gemiddeld 20%, waarna een periode van bijna 10 jaar met prijsstijgingen volgde waarin de woningprijzen zijn verdubbeld.

De periode na de kredietcrisis werd gekenmerkt door historisch lage hypotheekrentes, een toenemende vraag naar koopwoningen en een beperkt woningaanbod. Dit heeft geresulteerd in flinke prijsstijgingen die ook nu nog steeds gaande zijn. De coronapandemie zorgde niet voor een kentering in de woningmarkt. Waar aanvankelijk een terugval werd verwacht, stegen de huizenprijzen juist explosief door een toegenomen vraag en een lage renteomgeving. Dit beeld veranderde in 2022 toen door de energiecrisis de inflatie en vervolgens hypotheekrentes snel opliepen. Toch was ook deze daling van korte duur en hebben we op dit moment weer te maken met forse prijsstijgingen .

Invloed van rente, inflatie en lonen

Een belangrijke drijfveer achter de prijsontwikkeling op de woningmarkt is de hypotheekrente. In de jaren 2004-2008 lag de gemiddelde hypotheekrente rond de 5%, terwijl deze in de periode 2015-2021 daalde naar een historisch laag niveau van onder de 2%. De renteverhogingen vanaf 2022 leidden tot een tijdelijke afkoeling van de woningmarkt, maar veroorzaakte geen structurele prijsdalingen.

Naast de renteontwikkeling spelen inflatie en loonstijgingen een belangrijke rol. De inflatie bleef lange tijd relatief laag, maar kende een piek in 2022-2023 door stijgende energieprijzen en wereldwijde economische onzekerheden. Tegelijkertijd stegen de lonen, waardoor huishoudens meer konden lenen en hogere huizenprijzen konden betalen. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de woningprijzen en de invloed van de macro-economische factoren, waarbij vooral het effect van de hypotheekrente goed zichtbaar is .

Minder tussenwoningen, meer vrijstaande woningen verkocht

Kijkend naar de woningtransacties, dan zien we dat er relatief meer vrijstaande woningen worden verkocht dan twintig jaar geleden. In 2024 zorgden vrijstaande woningen voor ruim 16% van de transacties, terwijl dit twintig jaar eerder nog geen 13% was. Tussenwoningen worden juist minder verkocht. Zorgden zij in 2004 nog voor bijna 32% van de transacties, tegenwoordig vertegenwoordigen zij nog maar een kwart van de transacties. Appartementen schommelden in deze periode tussen de 28% en 30% maar piekten in 2024 naar bijna 33%. De belangrijkste reden hiervoor is de verhoogde interesse van jonge kopers en het feit dat appartementen beter betaalbaar zijn dan andere type woningen. Een andere verklaring is het 'uitponden' van huurwoningen door investeerders en toename van binnenstedelijke nieuwbouw, wat heeft geleid tot meer beschikbare appartementen op de markt.

Onderstaande grafiek toont deze ontwikkeling waarbij het totaal aantal transacties opvalt. In de jaren van de kredietcrisis daalde het aantal woningtransacties naar 110.000 per jaar, terwijl in 2020 ruim het dubbele aantal werd gehaald.

Historisch verschil tussen aantal huishoudens en woningen

Niet alleen het aantal woningtransacties, maar ook de verhouding tussen het aantal woningen en huishoudens vertoont de afgelopen twintig jaar een wisselende trend. In 2004 telde Nederland nog 6,9 miljoen woningen, terwijl dat aantal inmiddels is gestegen naar ruim 8,2 miljoen. Tegelijkertijd is het aantal huishoudens echter ook fors toegenomen, van ruim 7 miljoen naar bijna 8,4 miljoen. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens het woningaanbod overtreft. Dit verschil was in 2014 op zijn kleinst, met toen slechts 55.000 minder woningen dan huishoudens. De afgelopen jaren is dit verschil echter snel opgelopen. Inmiddels bedraagt het gat tussen huishoudens en woningaanbod 170.000 woningen, het grootste in twintig jaar. Dit verschil is niet gelijk aan het woningtekort. Het daadwerkelijke woningtekort bedraagt door verschillende reden als kortdurende leegstand, tweede woningen en dergelijke 401.000 woningen. Onderstaande grafiek laat de aanhoudende krapte op de woningmarkt en de uitdaging om voldoende woningen te realiseren zien.

Starters

Starters ondervinden de grootste uitdagingen op de woningmarkt. Calcasa rapporteerde in 2023 al dat slechts 3% van de woningvoorraad mogelijk geschikt zou zijn voor een starter. Tegelijkertijd worden koopwoningen steeds minder bereikbaar. Zo moet een gemiddelde koper tegenwoordig bijna een ton per jaar verdienen om een gemiddelde woning te kunnen financieren. De stijgende huizenprijzen hebben ertoe geleid dat de huidige groep woningbezitters gemiddeld 220.000 euro aan overwaarde heeft, wat de kansen voor starters verkleint. Om toch kans te maken moet de starter veel eigen geld meebrengen.

Regionale verschillen

Niet alle regio's in Nederland hebben dezelfde prijsontwikkeling doorgemaakt. Stedelijke gebieden, met name Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, zagen de sterkste prijsstijgingen. De gemiddelde woningprijs in Amsterdam verdrievoudigde zelfs bijna in de afgelopen twee decennia. Waar twintig jaar geleden een gemiddelde woning in Amsterdam 225.000 euro kostte, is dat tegenwoordig gemiddeld 647.000 euro. In Utrecht steeg een gemiddelde woning van 208.000 euro naar 583.000 euro, een stijging van 180%. In Bloemendaal is de gemiddelde waarde van een woning inmiddels ruim boven een miljoen opgelopen. Twintig jaar geleden kon in Bloemendaal nog voor gemiddeld 492.000 euro een woning worden gevonden, tegenwoordig is daar echter al ruim 1,2 miljoen euro voor nodig.

In vergelijking met de Randstad bleef de prijsontwikkeling in andere regio's, zoals delen van Limburg en Groningen, achter. In Kerkrade steeg de waarde van een gemiddelde woning van 153.000 euro naar 289.000 euro, net geen verdubbeling. De gemeenten Voerendaal en Eijsden-Margraten hadden met 86% de laagste prijsontwikkeling in de afgelopen twintig jaar.

Steeds meer groene woningen

De woningvoorraad is steeds groener aan het worden. Het meten van de duurzaamheid van de woningmarkt gebeurt voornamelijk door het energielabel. Het energielabel voor woningen werd ingevoerd in 2008 als onderdeel van Europese regelgeving om energiezuinigheid te bevorderen. Sinds 1 januari 2015 is het energielabel verplicht bij de verkoop, verhuur of oplevering van een woning en op 1 januari 2021 is de huidige bepaling van een energielabel (NTA8800) in werking getreden. Onderstaande grafiek laat de vergroening van de woningen zien.

Een belangrijke kanttekening die bij bovenstaande grafiek moet worden gemaakt, is dat dit de geregistreerde energielabels zijn. Ook belangrijk is dat een flink deel van de toename in A-label woningen het gevolg is van nieuwbouw. Doordat een energielabel alleen verplicht is bij een transactie, beschikken op dit moment nog altijd bijna 3 miljoen woningen in Nederland niet over een energielabel. Calcasa heeft door middel van zijn inhouse ontwikkelde Automated Energy Demand Model uitgerekend dat de situatie voor de gehele woningvoorraad in Nederland iets minder groen is dan de geregistreerde labels doen impliceren. Onderstaande figuur laat dit zien .

Nederlandse huizenprijzen iets harder gestegen dan Europees gemiddelde

Sinds 2010 rapporteren bijna alle Europese landen hun huizenprijzen aan Eurostat. De gemiddelde woningprijs is in Europa sinds 2010 met ongeveer 50% gestegen. Nederland heeft met 62% een grotere prijsverandering ondergaan in deze periode. In landen als Oostenrijk, Tsjechië, Estland, Hongarije, Litouwen en Letland is de gemiddelde woning meer dan in prijs verdubbeld. Toch is er ook een aantal landen waar de woningwaarde op dit moment lager is dan in 2010. Italië is hiervan het grootste land. Spanje is recentelijk net boven de gemiddelde prijs uit 2010 uitgekomen. Zo zit Nederland dus boven het Europese gemiddelde, maar is het opvallend hoe groot de onderlinge verschillen tussen de Europese landen zijn.

Conclusie

De afgelopen twintig jaar hebben laten zien hoe dynamisch de Nederlandse woningmarkt is. Van diepe dalen tijdens de kredietcrisis tot ongekende prijsstijgingen in de jaren daarna. Factoren zoals aanbod, rente, inflatie en economische groei bleken bepalend en spelen ook een rol voor toekomstige prijsontwikkelingen. De woningvoorraad is in de afgelopen twintig jaar een stuk groener geworden, al is er nog een grote slag te slaan. Met de huidige economische onzekerheden en de voortdurende krapte op de woningmarkt blijft de vraag naar koopwoningen voorlopig onverminderd groot in Nederland. Dit heeft er mede toe geleid dat de woningprijzen in Nederland sterker zijn gestegen dan het gemiddelde in Europa.

Calcasa in het nieuws

AD: Woningwaarde doorbreekt grens van half miljoen euro, afkoeling nog niet in zicht
am:web: Woningprijzen stijgen in Nederland harder dan Europees gemiddelde
InFinance: Woningwaarde in 20 jaar meer dan verdubbeld
PropertyNL: Calcasa: 'In twintig jaar tijd is de prijs van een koopwoning meer dan verdubbeld'
Noordhollands Dagblad: Flinke winst als je in deze jaren woning gekocht hebt: gemiddeld huis nu duurder dan half miljoen
PZC: Woningmarkt in Rotterdam afgelopen drie jaar het meest actief van heel Zuid-Holland
Telegraaf: Flinke winst als je in deze jaren woning gekocht hebt: gemiddeld huis nu duurder dan half miljoen euro
Vastgoed Journaal: Woningprijs in Amsterdam in twintig jaar tijd bijna verdrievoudigd
Wonen360: Gemiddelde woningprijs plust in twintig jaar tijd met bijna 3 ton!

Bron: Calcasa